News: 04-Immobilienbewertung


DCF-Immobilienbewertung

Immobilienbewerter sind in Krisenzeiten unter großem Druck. Egal ob ein Objekt mit einem "konservativen" oder einem "optimistischen" Ansatz bewertet wird, der Realität, also dem Realwert entspricht beides häufig nicht.

Das liegt oft an den von deutschen Sachverständigen benutzten Verfahren zur Verkehrswertermittlung. Bei dem bei Renditeobjekten meist angewandten Ertragswertverfahren ist der verwendete Vervielfältiger ausschlaggebend für den Wert der Immobilie. Es liegt also am Sachverständigen und seinen Fähig- und Möglichkeiten der Marktbeobachtung, den der Realität entsprechenden Faktor zu ermitteln. Gibt es keine oder nur wenige vergleichbare Transaktionen, ist jedes Gutachten angreifbar und der Sachverständige ist in Beweisnot.

Gutachten auf der Grundlage einer Basiszahl aus der Vergangenheit, hochgerechnet mit Indizes auf die Restlebensdauer des Objektes, vermindert um festgestellte Mängel, führen zu keiner objektgerechten Bewertung. Das Ergebnis sind Fehlentscheidungen bei An- oder Verkauf einer Immobilie.

Bei klassischen Bewertungsverfahren wird nicht berücksichtigt, dass jede Immobilien-Assetklasse, also die "Art" der Immobilie, besonderen Klassentypen entsprechen kann, die eine differenzierte Betrachtung erforderlich machen.

Hiermit ist gemeint, dass z. B. eine Wohnimmobilie mit einem gut vermietbaren Anteil an Gewerbefläche in Abwägung von Rendite und Vermietungsrisiko besser bewertet werden muss. Besteht die Möglichkeit, Studenten-WG´s oder möblierte Einzelzimmer nach dem Konzept eines Boarding-Houses  zu vermieten, muss das genau so zwingend einfließen wie die Ausbaubarkeit einer Immobilie oder eine größere Ausnutzungsmöglichkeit des Grundstücks.

Bewertungsverfahren DCF (Discounted-Cashflow-Methode)

Bei einem Bestands-Renditeobjekt ist klar, dass nur ein ertragsorientiertes Bewertungsverfahren in Frage kommt. Es ist auch einsichtig, dass jede Methode, die auf einer im Objekt ermittelten Zahlenbasis beruht, praxisnahe, korrekte und nach-vollziehbare Ergebnisse liefern kann.

Eine solche Methode ist das im angloamerikanischen Raum angewandte DCF-Verfahren, welches die Zahlenströme einer Immobilie in Form der Mieteingänge und den nicht umlegbaren Kosten fortschreibt und mit Hilfe einer 2-Phasen-Betrach-tung zu einer Bewertung führt (Detailprognose auf Basis von Ein- und Auszahlungen und einer Fortschreibung dieser Zahlen über die Restnutzungsdauer).

Am Ende der ersten Phase wird der Überschuss aus den Mieteinnahmen und den nicht umlegbaren Kosten (Netto-Cash-flow) errechnet und auf den aktuellen Bewertungsstichtag abgezinst. Am Ende der zweiten Phase wird ein fiktiver Veräußerungserlös durch Kapitalisierung errechnet, der ebenfalls auf den Bewertungsstichtag abgezinst wird.

Wenn weitere Bewertungsfaktoren wie Makro- und Mikrolage, Vermietbarkeit und Pflege durch erfolgreiches Property-Management, Klassentypen usw. einfließen, wird man zu einer nicht angreifbaren Wertermittlung der Immobilie kommen.

Als Beispiel: Städteranking Kassel/Nordhessen

Bezogen auf Immobilien in Kassel/Nordhessen bedarf es noch einer besonderen Bewertung der Makrolage, bei der in der Regel Städte-Rankings einfließen, die in diesem Fall Kassel auf den 38. Platz oder schlechter einordnen.

Was jedoch ein Städte-Ranking nicht wissen kann:

Im Gegensatz zu fast allen anderen Großstädten Deutschlands ist in Kassel keine Gebietsreform mit Einbindung der Randgemeinden durchgeführt worden. Dieses hat zur Folge, dass der "Speckgürtel" der Stadt mit seinen wohlhabenden Randgemeinden nicht in das Stadtgebiet und seinen wirtschaftlichen Daten einbezogen ist.

Dieser Speckgürtel um Kassel herum ist besonders ausgeprägt, da es die Randgemeinden in den vergangenen Jahren geschafft haben, durch erheblich niedrigere Gewerbesteuerhebesätze lukrative Firmen in ihre Gemeindegrenzen zu ziehen  (siehe "Abeg-Standortinformationen Kassel/Nordhessen").

Dennoch weisen alle Zahlen der jüngsten städtischen Entwicklung in eine positive Richtung mit überproportionalen Zuzügen von Menschen aus den Landgemeinden in das Stadtgebiet Kassel. Ein Boom war zum Winter-Semesterbeginn des Jahres 2008 an der Universität Kassel zu verzeichnen: Die Zahl der Studierenden nahm um 2000 Studenten zu. Prognosen sagen, dass im nächsten Jahr eventuell bis zu 4000 weitere Studienanfänger in Kassel zu erwarten sind.

Noch positivere Zahlen ergeben sich, wenn die Betrachtung auf die Region Nordhessen ausgedehnt wird:

"Nordhessens Wirtschaftsentwicklung ist in den vergangenen Jahren weitaus dynamischer verlaufen als gemeinhin ange-nommen. Gemäß einer aktuellen Studie der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) hat die Region zwischen 1997 und 2006 beim Wirtschaftswachstum mit fast 25 % deutlich kräftiger zugelegt als Südhessen und hat sogar die Nachbarländer Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Thüringen überrundet".

Fazit: Eine Immobilienbewertung bedarf immer der kritischen Analyse und darf nicht einziges Entscheidungskriterium sein.

 

Röver-Immobilien
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